Das neue Wohnungs- Eigentumsgesetz


Zum 01.07.2007 tritt das neu­e WEG in Kraft.

Intension des Gesetzgebers war es, die Willensbildung in den Eigentümergemeinschaften zu erleichtern, indem seltener Einstimmigkeit verlangt wird. Außerdem wird für rückständige Hausgeldforderungen ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung eingeführt. Letztlich wird der Aufgabenbereich für die Verwalter erweitert. So hat er insbesondere eine Beschlusssammlung zu führen, in der er alle von den Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse fortlaufend und nummeriert einzutragen hat.

Zukünftig sind Eigentümerversammlungen mit einer Frist von zwei Wochen einzuberufen. Bereits durch die Rechtsprechung wurde die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften festgestellt, d.h. die Wohnungseigentümer-gemeinschaft kann selbst klagen oder verklagt werden bei Dingen die die gesamte Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen.

Wesentliche Neuerung ist, dass die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss sämtliche Betriebskosten des gemeinschaftlichen aber auch des Sondereigentums und die Kosten der Verwaltung anders verteilen kann. Grenze ist die ordnungsgemäße Verwaltung, d.h. willkürliche Beschlüsse sind auch zukünftig nicht erlaubt.

Für den Einzelfall können dann auch Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung anders verteilt werden, zum Beispiel bei einer aus mehreren Häusern bestehenden Eigentümergemeinschaft kann die Instandsetzung eines Daches nur den Eigentümern dieses Hauses per Beschluss auferlegt werden. Allerdings ist dafür eine 3/4-Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, welche gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile halten müssen, erforderlich. Bisher mussten für solche Änderungen des Verteilungsmaßstabes einvernehmliche Vereinbarungen von allen Eigentümern gefasst werden. Mit einer eben solchen Mehrheit können nun Maßnahmen zur Modernisierung und Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik ohne Zusammenhang mit einer Reparatur beschlossen werden. Zukünftig haben die übrigen Wohnungseigentümer wegen rückständiger Wohngeldzahlungen die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung der Wohnung zu betreiben. Wohngeldansprüche die nicht mehr als 5 % des Verkehrswertes des Wohnungseigentums ausmachen sind nun in der Zwangsversteigerung bevorrechtigt. Allerdings ist der Zwangsvollstreckungsantrag erst zulässig wenn der betroffene Wohnungseigentümer mit Verpflichtungen in Höhe eines Betrages, der 3 % des Einheitswertes seiner Wohnung übersteigt im Rückstand ist. Bisher lohnte sich eine Versteigerung für die übrigen Eigentümer fast nie, weil die Banken grundbuchlich gesichert und somit vorrangig waren. Beschlüsse sind nach wie vor gerichtlich überprüfbar. Hier wurde das Kostenrisiko dadurch gesenkt, dass nur noch die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwaltes auf der Gegenseite zu erstatten sind und der Kläger nicht befürchten muss, dass sich alle anderen Wohnungseigentümer jeweils gesondert Rechtsanwälte nehmen.

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